Quiero construir/reformar una vivienda unifamiliar o un edificio ¿Qué proceso he de seguir?

El proceso de diseño y construcción de un edificio o una vivienda unifamiliar es largo y complejo, teniendo que gestionar diversos trámites y verificar que estos se han completado correctamente. Desde PIDAC vamos a describir los pasos principales de este proceso, como ayuda y orientación al cliente sin realizar una explicación exhaustiva ni exacta ya que, en función de cada caso podrían aparecer nuevos pasos intermedios y desaparecer otros. Para cualquier duda le asesoramos sin ningún compromiso.

Paso 1: EL TERRENO.

Antes de la compra del terreno es muy importante comprobar:

  • Si es edificable.
  • Qué podemos construir en función de la normativa urbanística Algunos terrenos tras un análisis previo denotan que son más caros de construir que otros.
  • Si existe algún tipo de carga económica pendiente.
  • Si tiene instalación de saneamiento de lo contrario habría que instalar una fosa séptica.
  • Si tiene acometida eléctrica y de agua.

 

Paso 2: EL PROYECTO.

El profesional generalmente encargado de la realización del proyecto arquitectónico será el arquitecto o arquitecto técnico. En este paso además de considerar el coste del proyecto hay que tener en cuenta que cuando se trata de una obra nueva será necesario realizar un Estudio Geotécnico del terreno que sirve de base al estudio de arquitectura en su labor de determinar el tipo de cimentación a realizar y calcular la estructura de la edificación. Esta fase se realiza antes del Proyecto Básico y/o Ejecución y después del anteproyecto.

Documentación necesaria en función de la obra a construir:

  • Proyecto Básico: imprescindible para obtener licencia urbanística. Sin ella no se puede proceder a la ejecución de las obras.
  • Proyecto de Ejecución: imprescindible para el inicio de las obras.
  • Proyecto de Demolición: si es preciso realizar demolición.
  • Estudio de Seguridad y Salud: el estudio básico de Seguridad y Salud suele estar incluido en el proyecto, pero el estudio completo suele ser un documento por separado.
  • Proyectos Específicos de Instalaciones: solicitados en caso necesario por el Servicio Provincial de Industria y redactados por el arquitecto o ingeniero industrial.
  • Proyecto de actividad: si la obra tiene bares, restaurantes, cafeterías… elementos que puedan considerarse como generadores de actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas.

BIM Mieres

Profesionales que intervienen durante el proceso del proyecto y construcción de edificio:

  • En la fase de redacción del proyecto: en esta fase interviene el arquitecto, el arquitecto técnico e ingenieros en función del tipo del proyecto a realizar. Una vez finalizado el proyecto deberá ser visado por el Colegio Oficial del técnico competente redactor.
  • En la fase de obra intervienen: Los responsables de la redacción del proyecto normalmente son los encargados de realizar las labores de dirección de obra o facultativa por ser conocedores del mismo.
  • Coordinador en materia de Seguridad y Salud: en la construcción es el responsable de comprobar las medidas de seguridad.

Dependiendo del tipo de obra a realizar podrá ser necesario un laboratorio de control de calidad y un OCT:

  • Organismo de Control Técnico de la Edificación u OCT: será obligatorio solo en el caso de que se trate de una obra nueva y que sea preciso constituir una póliza de seguro decenal de daños materiales en la construcción. La compañía aseguradora le va a exigir independientemente de la dirección facultativa una entidad de control de calidad de la edificación.
  • Laboratorio de Control de Calidad: los materiales deberán realizar obligatoriamente una serie de ensayos de control de calidad que disponga el Plan de Control de Calidad en un laboratorio especializado.

 

Paso 3: SOLICITUD DE LA LICENCIA DE OBRAS EN EL AYUNTAMIENTO.

Para solicitar la licencia de obras en al Ayuntamiento es necesario rellenar una instancia a su nombre, presentar la documentación que requieran y pagar la tasa de licencia e impuesto de construcción e instalaciones. Cada municipio suele variar los requerimientos pero la mayoría siguen un patrón común, algunos de los documentos a presentar serán las copias del proyecto básico o ejecución, el asume de la dirección de obra por los técnicos competentes, el programa de control de calidad, el proyecto de seguridad y salud, la copia de la escritura de la propiedad…Las tasas de la licencia serán variables dependiendo de cada ayuntamiento pudiendo ser una cantidad fija en función de los metros cuadrados o un porcentaje del Presupuesto de la Obra.

La solicitud de licencias de obras lleva aparejada una serie de informes que deberán ser todos favorables, en caso contrario le indicarán desde la Administración las deficiencias que pudiera tener, que deberá proporcionar al técnico competente para que proceda a su subsanación.

 

Paso 4: LA CONSTRUCCION.

Nunca se deben iniciar las obras si no ha obtenido la licencia urbanística, o no ha realizada el Estudio Geotécnico ni contratado una Entidad de Control de Calidad. Una vez obtenida la licencia es necesario entregar una copia al técnico competente para que este pueda emitir el acta de replanteo y el certificado de inicio de obra.

Para construir el proyecto puede optar por dos opciones pedir presupuesto a empresas constructoras o contratistas o a un técnico o un project management que directamente realice toda la gestión.

Foto 10-11-15 11 27 06

Si elige la primera opción tendrá que proporcionar a la empresa constructora o contratista la documentación del proyecto y posteriormente realizar un estudio comparativo entre las empresas además de que todas las partidas estén ofertadas, que no haya quedado ningún capitulo por ofertar, que los materiales ofertados sean los mismos, acordar los criterios de medición, ajustar en obra las mediciones reales, verificar los documentos administrativos de las facturas… porque si no se realiza todo este trabajo siendo meticuloso durante el proceso de la obra las partidas no presupuestas irán siendo necesarias y el importe del presupuesto inicial sufrirá un gran incremento. Es muy importante ser conocedor de lo que se está contratando exactamente.

Si elige la segunda opción el técnico será el que se encargará de realizar todas estas funciones con el conocimiento y beneficio de la gestión para el propietario y el propietario se hace mucho más participe en la ejecución del proyecto teniendo un mayor control y mayor capacidad para introducir cambios en el proyecto, ya que en caso de existir algún cambio este deberá ser notificado a la dirección facultativa antes que al constructor. Posteriormente se convocará una reunión en la que serán participes el promotor, el constructor o industrial implicado en la modificación y la dirección facultativa para analizar si la modificación afecta a otros procesos de la obra y realizar una valoración económica que será firmada por todas las partes en un acta de modificación del proyecto.

Antes de comenzar las obras el promotor deberá contratar una póliza de seguro que cubra la responsabilidad civil sobre seguridad y salud en la construcción porque aunque los técnicos de la Dirección Facultativa cuenta con este seguro es el promotor el responsable conforme a las Disposiciones mínimas de Seguridad y de Salud.

IMG00104-20100527-0947

A la hora de abonar los trabajos lo habitual es que mensualmente la empresa constructora o contratista le presente una certificación y una factura para que sea aprobada y abonada. Facilite una copia de esta certificación a la Dirección Facultativa para que pueda comprobar que efectivamente se han realizado esos trabajos correctamente. Pague la factura únicamente cuando la Dirección Facultativa haya dado su visto bueno y firmado la factura.

IMG00352-20101026-1138

En el caso particular de que haya solicitado un préstamo hipotecario lo más probable es que le exijan presentar las certificaciones y que un técnico se desplace para comprobarla in situ.

 

Paso 5: FINAL DE OBRA.

Una vez realizada la obra, la propiedad tiene que tener en su poder los siguientes documentos:

  • Certificado final de obra: La Dirección de Obra emitirá un certificado de final de obra que implica que la obra está terminada. Este certificado tiene que estar visado por el Colegio del técnico competente para que sea válido. Para conseguirlo tendrá que abonar los honorarios de los técnicos de la dirección facultativa. Habrá tantos certificados finales de obra parciales (instalaciones…) como proyectos hubiera necesitado para poder hacer las obras.
  • Libro del edificio: en él se recogen la relación identificativa de los todos los agentes que han intervenido en la obra, todas las modificaciones que hubiese habido presentado los planos de estado final de la obra, se prescribirán las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio, instalaciones y equipos.
  • Acta de recepción provisional: Una vez finalizada la obra simultáneamente al certificado de final de obra se redacta el acta de recepción provisional. A partir de su emisión recibe el edificio y empieza a correr el plazo de garantía. Se realiza una relación de defectos que se ha observado por el Promotor y la Dirección Facultativa para que el contratista los repare en un plazo determinado.
  • Licencia de primera ocupación o Declaración responsable: Deberá presentar al Ayuntamiento una Declaración Responsable para Primera Utilización y Ocupación del edificio ejecutado. Le exigirán una serie de datos de los técnicos y aporte de documentación que varía en función del Ayuntamiento de cada municipio.

Acta de recepción definitiva: Superado el plazo de reserva de garantía pactado en el contrato, se emite el acta de recepción definitiva. Usted recibe definitivamente la obra. Debe realizar una revisión exhaustiva de todos los posibles defectos producidos para su corrección.

No Comments

Sorry, the comment form is closed at this time.